Xây nhà
là việc hệ trọng của cả đời người, một công việc khó khăn và phức tạp đối với
phần lớn gia chủ. Xây được một ngôi nhà đẹp, tiện nghi với chi phí hợp lý chưa
bao giờ là việc dễ dàng. Eo hẹp về tài chính chỉ là một trong nhiều nguyên nhân
dẫn đến ngôi nhà không được như mong đợi. Nhìn vào bộ mặt đô thị ở Việt Nam
bạn có thể nhận thấy điều đó. Chúng ta có không ít những ngôi nhà to, xây dựng
tốn kém nhưng lại có quá ít những ngôi nhà đẹp. Theo chúng tôi, người dân cần
phải được trang bị những kiến thức cần thiết khi xây nhà, bắt đầu từ việc ý
thức được tầm quan trọng của thiết kế, sau đó là làm thế nào để tìm được một
nhà thiết kế tốt, một đơn vị thi công tốt, một đơn vị giám sát tốt, ...
Khi xây
dựng Chủ đề "Kiến
thức Cần thiết khi Xây nhà", chúng tôi hy vọng sẽ giúp độc giả và
khách hàng có được những kiến thức bổ ích khi xây nhà. Các thông tin được cung
cấp dưới đây cũng có thể đồng thời áp dụng cho nhà ở và các công trình nhỏ có
nguồn vốn cá nhân khác. Quý khách có những thắc mắc cần tư vấn thêm có thể sử
dụng dịch vụ Tư vấn Miễn phí của chúng tôi. Chủ
đề bao gồm 08 bài viết, được sắp xếp theo trình tự của quá trình xây nhà:
Bài 1 |
Kế hoạch Tài chính
Bài 2 | Các bước Chuẩn bị Đầu tiên
Bài 3 | Làm việc với Kiến trúc sư
Bài 4 | Chọn Nhà thầu Thi công
Bài 5 | Chọn Vật liệu Xây dựng
Bài 6 | Công tác Giám sát
Bài 7 | Tiến hành Thi công
Bài 8 | Kiểm tra, Nghiệm thu và Hoàn công
Bài 2 | Các bước Chuẩn bị Đầu tiên
Bài 3 | Làm việc với Kiến trúc sư
Bài 4 | Chọn Nhà thầu Thi công
Bài 5 | Chọn Vật liệu Xây dựng
Bài 6 | Công tác Giám sát
Bài 7 | Tiến hành Thi công
Bài 8 | Kiểm tra, Nghiệm thu và Hoàn công
Kế
hoạch Tài chính
Chúng
ta sẽ bắt đầu bằng vấn đề thiết yếu nhất khi bạn nghĩ đến việc xây một ngôi nhà
mới đó là tiền để xây nhà. Nếu bạn xem nhẹ việc lập kế hoạch chi tiêu cho việc
xây nhà có thể bạn sẽ gặp khó khăn lớn khi đối diện với phát sinh hoặc kế hoạch
tài chính hiện tại của gia đình bạn sẽ bị ảnh hưởng. Đừng để bạn phải chạy vạy
khi nhà đang xây mà tiền mặt lại cạn do phát sinh. Hoặc giả như bạn hoàn thành
ngôi nhà rồi mà tiền vốn dành cho việc chi tiêu khác cũng hết sạch... Đó cũng
chỉ là một số trường hợp bạn có thể gặp phải khi không xác định trước khoản
tiền chi tiêu để xây nhà.
1.
Ước tính chi phí đầu tư
1.1. Chi
phí xây dựng cơ bản
Đây là
chi phí bạn cần để xây dựng ngôi nhà đến mức độ hoàn thiện phần kiên cố và có
thể đã bao gồm các phần: Ốp lát, trần thạch cao, kệ bếp, gỗ và sơn nước trong
ngoài. Theo cách tính phổ biến hiện nay, mọi người thường tính theo suất đầu tư
(chí phí xây dựng cho một mét vuông sàn xây dựng), sau đó nhân với số mét vuông
trên tổng diện tích sàn xây dựng thực tế của ngôi nhà. Bạn nên tham khảo số
liệu thống kê về suất đầu tư từ các công ty thiết kế, thi công uy tín hoặc
những người đã có kinh nghiệm xây nhà.
1.2. Chi
phí trang trí nội thất
Bạn có
thể tính phần này bao gồm chi phí để mua thiết bị nhà tắm, bếp ga, bếp điện,
máy lạnh, bàn ghế, đèn trang trí, rèm cửa và các trang thiết bị gia dụng khác
cần sắm mới. Lý do chúng tôi đề nghị bạn tính riêng loại chi phí này vì đây là
phần rời và hoàn toàn có thể được trang bị sau khi ngôi nhà hoàn thành. Thời
gian trang bị thêm những đồ này không phụ thuộc vào thời gian xây nhà mà tuỳ
vào tình hình tài chính của bạn. Một điểm nữa là bạn cũng có thể tách phần này
ra khỏi công việc của nhà thầu xây dựng.
Thực tế
là việc xây dựng nhà luôn luôn có xu hướng phát sinh so với chi phí ước tính
theo cách trên. Vì vậy với số tiền tạm tính trên, bạn nên dự trù thêm từ
10%-30%. Với khoản dự phòng này bạn sẽ yên tâm hơn khi trao đổi nhu cầu của
mình với kiến trúc sư thiết kế rồi đến nhà thầu thi công.
Lưu
ý: Sau khi thiết kế của ngôi nhà đã hoàn thành, bạn hãy sử dụng Dự toán thi
công xây dựng kèm theo Hồ sơ thiết kế để thay thế cho cách ước tính như trên.
Dự toán thi công xây dựng có độ chính xác và tin cậy hơn cách ước tính chi phí.
2.
Phương án tài chính
Hầu hết
gia chủ khi quyết định xây nhà đã dự trù trước phương án tài chính. Tuy vậy
trong phần này chúng tôi cũng muốn bổ sung thông tin theo tình hình hiện nay
nhằm giúp các bạn có thêm phương án lựa chọn có lợi nhất cho mình. Ngoài cách
truyền thống vay từ gia đình, người thân và bạn bè, bạn có thể vay tài chính từ
bên ngoài để xây nhà. Đúng vậy với sự phát triển của hệ thống tài chính và ngân
hàng tại Việt Nam hiện nay, bạn hoàn toàn có thể vay số tiền mà bạn cần để xây
nhà bằng hình thức tín chấp hoặc thế chấp chính căn nhà đó. Chúng tôi khuyến
khích bạn chọn phương án này nếu số tiền đó của bạn đang phục vụ việc kinh
doanh, bạn sẽ thu lãi nhiều hơn số lãi vay. Nếu bạn quan tâm, hãy liên hệ trụ
sở các ngân hàng gần nhất để biết thêm chi tiết trước khi bạn bắt đầu
Các bước Chuẩn bị Đầu tiên
Đây
là những đề mục bạn nên liệt kê để thực hiện trước khi bạn tiến hành thiết kế
ngôi nhà của mình. Bạn cũng có thể thuê một công ty hoặc một cá nhân để tư vấn
cho bạn các vấn đề này. Tuy nhiên, chúng tôi khuyên bạn nên tự tìm hiểu và thực
hiện vì hiện nay các thủ tục hành chính cho việc xây dựng đã được cải cách khá
thông thoáng, thông tin cũng có thể tìm thấy dễ dàng qua mạng internet, và có
thể bạn sẽ tiết kiệm được một khoản chi không cần thiết.
1.
Tìm hiểu về pháp lý liên quan đến việc sở hữu
Sở hữu ở
đây là quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Trên thực tế, có rất nhiều người
do lịch sử gia đình, vấn đề chuyển giao giữa các thế hệ và mua đi bán lại mà
việc sở hữu trở nên không rõ rãng về phương diện pháp lý. Vì thế những gì chúng
tôi khuyến cáo bạn nên rà soát hiện trạng pháp lý ngôi nhà và khu đất mà bạn sẽ
xây nhà mới để tránh những rắc rối khi xin phép xây dựng và thi công ngôi nhà.
Nếu phát hiện ra vấn đề thì tốt nhất là nên giải quyết ổn thỏa trước khi thi
công xây dựng công trình.
2.
Tìm hiểu về thông tin quy hoạch, pháp luật xây dựng và quy tắc cộng đồng
- Thông
tin về quy hoạch tại vị trí khu đất của bạn;
- Những quy định bắt buộc khác của chính quyền địa phương liên quan đến khu vực xây nhà của bạn như: Khống chế tầng cao, chỉ giới xây dựng (khoảng xây lùi), diện tích sân vườn, phần sử dụng chung với các nhà xung quanh, mầu sắc, chất liệu, ...
- Những vấn đề quan hệ với hàng xóm như: Lối đi chung, đường, hẻm, cây xanh, ống thoát nước, ...
- Những quy định bắt buộc khác của chính quyền địa phương liên quan đến khu vực xây nhà của bạn như: Khống chế tầng cao, chỉ giới xây dựng (khoảng xây lùi), diện tích sân vườn, phần sử dụng chung với các nhà xung quanh, mầu sắc, chất liệu, ...
- Những vấn đề quan hệ với hàng xóm như: Lối đi chung, đường, hẻm, cây xanh, ống thoát nước, ...
3.
Tìm hiểu về nhà cung cấp vật liệu xây dựng
Bạn nên
tìm hiều từ giai đoạn này những địa điểm cung cấp vật tư xây dựng theo tiêu chí
gần công trình của bạn, đủ chủng loại, giá hợp lý và có thể thanh toán từng đợt
theo tiến độ nếu có thể. Điều này sẽ giúp công việc thi công của bạn thuận lợi
về sau.
4.
Tìm kiếm và chọn nhà thầu thiết kế
Một bản
thiết kế tốt là cơ sở của một ngôi nhà đẹp. "Đẹp" ở đây cần hiểu theo
nghĩa rộng là đẹp về thẩm mỹ, hợp lý về sử dụng và tối ưu về chi phí đầu tư. Để
có một bản thiết kế tốt thì bạn phải tìm được các kiến trúc sư, kỹ sư chuyên
nghiệp.
Bạn nên đặt ra các tiêu chí cụ thể cho việc lựa chọn công ty thiết kế. Mỗi công ty đều có những thế mạnh riêng và bạn nên tìm hiểu thật kỹ để có thể tìm ra một đối tác phù hợp nhất. Cách tốt nhất là tiếp xúc trực tiếp và đề nghị họ cho bạn tham khảo các đồ án thiết kế đã thực hiện. Tuy nhiên, bạn không nên quá chú trọng vào một bản thiết kế cụ thể nào đó mà nên đánh giá tổng quát dựa trên 3 tiêu chí quan trọng nhất: Ý tưởng Sáng tạo, Chất lượng Thiết kế và Thương hiệu Uy tín
Bạn nên đặt ra các tiêu chí cụ thể cho việc lựa chọn công ty thiết kế. Mỗi công ty đều có những thế mạnh riêng và bạn nên tìm hiểu thật kỹ để có thể tìm ra một đối tác phù hợp nhất. Cách tốt nhất là tiếp xúc trực tiếp và đề nghị họ cho bạn tham khảo các đồ án thiết kế đã thực hiện. Tuy nhiên, bạn không nên quá chú trọng vào một bản thiết kế cụ thể nào đó mà nên đánh giá tổng quát dựa trên 3 tiêu chí quan trọng nhất: Ý tưởng Sáng tạo, Chất lượng Thiết kế và Thương hiệu Uy tín
Làm việc với Kiến trúc sư
Sau
khi tiến hành các bước trên, giờ là lúc bạn phải tiến hành làm việc với Kiến
trúc sư (KTS). Bạn có thể tham khảo bài viết "Giá trị của Thiết kế Chuyên nghiệp"
để cân nhắc lựa chọn một KTS phù hợp nhất với bạn. Sau khi đã "chọn mặt
gửi vàng", bạn hãy đề ra các yêu cầu thiết kế và cùng với KTS hoàn thiện
các yêu cầu thiết kế. Bạn phải biết là mình muốn sống trong một ngôi nhà như
thế nào và phải truyền đạt cho KTS tất cả ý muốn và sở thích của mình. Nhiệm vụ
của kiến trúc sư là sáng tạo nên những không gian sống thẩm mỹ và phù hợp với
yêu cầu của khách hàng chứ không phải là áp đặt ý thích của mình cho khách
hàng. Một quy trình thiết kế chuyên nghiệp thường bao gồm các bước sau:
1.
Trao đổi về yêu cầu thiết kế
- Trình
bày với KTS về yêu cầu sử dụng của các tầng, ý tưởng thẩm mỹ của bạn và gia
đình, thời gian khởi công, thời gian mong muốn hoàn thành thi công, ngân sách
tối đa bạn có thể dành cho ngôi nhà của mình, ...;
- Nếu có băn khoăn hay thắc mắc về bất cứ vấn đề gì, hãy trình bầy cặn kẽ;
- Nếu có sở thích hay điều tối kỵ nào liên quan đến căn nhà (chẳng hạn vấn đề phong thuỷ như: Hướng đất, hướng nhà, cách bố trí phòng bếp, phòng ngủ, phòng thờ cúng, ...) bạn cũng nên thảo luận cùng KTS ở bước này;
- Sau khi trình bày ý kiến, bạn nên lắng nghe lời khuyên của KTS vì có thể một số yêu cầu đó không phù hợp yêu cầu thẩm mỹ và độ an toàn. Sau đó cùng với KTS hoàn thiện các yêu cầu thiết kế;
- Nếu có băn khoăn hay thắc mắc về bất cứ vấn đề gì, hãy trình bầy cặn kẽ;
- Nếu có sở thích hay điều tối kỵ nào liên quan đến căn nhà (chẳng hạn vấn đề phong thuỷ như: Hướng đất, hướng nhà, cách bố trí phòng bếp, phòng ngủ, phòng thờ cúng, ...) bạn cũng nên thảo luận cùng KTS ở bước này;
- Sau khi trình bày ý kiến, bạn nên lắng nghe lời khuyên của KTS vì có thể một số yêu cầu đó không phù hợp yêu cầu thẩm mỹ và độ an toàn. Sau đó cùng với KTS hoàn thiện các yêu cầu thiết kế;
Lưu
ý:
- Theo kinh nghiệm của chúng tôi thì rất ít khách hàng có thể trình bầy rõ ràng và đầy đủ các yêu cầu của mình. Vấn đề là họ không thể hình dung đầy đủ về căn nhà của mình khi chưa có những bản vẽ cụ thể. Thực tế, có tới 70% khách hàng chỉ có được hình dung được căn nhà và đưa các yêu cầu cụ thể, chính xác sau lần báo cáo phương án đầu tiên. Vì vậy, các yêu cầu thiết kế cần phải được bổ xung, hoàn thiện trong quá trình thiết kế.
- Bạn nên tìm hiểu qua những thuật ngữ xây dựng để có thể đọc hiểu bản vẽ và giao tiếp với KTS.
- Theo kinh nghiệm của chúng tôi thì rất ít khách hàng có thể trình bầy rõ ràng và đầy đủ các yêu cầu của mình. Vấn đề là họ không thể hình dung đầy đủ về căn nhà của mình khi chưa có những bản vẽ cụ thể. Thực tế, có tới 70% khách hàng chỉ có được hình dung được căn nhà và đưa các yêu cầu cụ thể, chính xác sau lần báo cáo phương án đầu tiên. Vì vậy, các yêu cầu thiết kế cần phải được bổ xung, hoàn thiện trong quá trình thiết kế.
- Bạn nên tìm hiểu qua những thuật ngữ xây dựng để có thể đọc hiểu bản vẽ và giao tiếp với KTS.
2.
Khảo sát hiện trạng khu đất
Sau khi
tiếp nhận yêu cầu thiết kế, KTS sẽ tiến hành khảo sát hiện trạng khu đất và lập
hồ sơ hiện trạng để phục vụ thiết kế. Các công việc chủ yếu là:
- Khảo sát, kiểm tra hình dáng và kích thước khu đất. Đối với những khu đất có hình dáng đơn giản và thuận tiện cho việc đo vẽ, KTS có thể giúp bạn việc đo vẽ hiện trạng. Tuy nhiên, nếu khu đất phức tạp và khó đo vẽ, bạn sẽ phải thuê một đơn vị khảo sát chuyên nghiệp để đo vẽ bản đồ hiện trạng;
- Khảo sát các công trình, vật kiến trúc xung quanh khu đất, các tuyến đường, lối vào, ...
- Khảo sát, kiểm tra hình dáng và kích thước khu đất. Đối với những khu đất có hình dáng đơn giản và thuận tiện cho việc đo vẽ, KTS có thể giúp bạn việc đo vẽ hiện trạng. Tuy nhiên, nếu khu đất phức tạp và khó đo vẽ, bạn sẽ phải thuê một đơn vị khảo sát chuyên nghiệp để đo vẽ bản đồ hiện trạng;
- Khảo sát các công trình, vật kiến trúc xung quanh khu đất, các tuyến đường, lối vào, ...
3.
Thiết kế phương án sơ bộ
Đây là
giai đoạn rất quan trọng, bạn và KTS sẽ thống nhất ý tưởng thiết kế chủ đạo cho
căn nhà của mình. Việc thiết kế phương án sơ bộ là sự lặp đi, lặp lại của quá
trình sau: ... KTS thiết kế phương án > Trình bầy với bạn > Bạn góp ý,
phản biện > KTS giải thích, ghi nhận > KTS điều chỉnh thiết kế > Trình
bầy với bạn > ...
Bạn hãy cố gắng xem xét kỹ lưỡng các đề xuất của KTS. Một KTS giỏi luôn muốn mang lại cho khách hàng những giá trị thẩm mỹ và công năng nhiều hơn những gì khách hàng mong đợi. Đừng sốt ruột khi thấy KTS vẽ khác với ý mình, hãy lắng nghe KTS trình bầy, giải thích và giúp họ hiểu cặn kẽ những yêu cầu, sở thích của bạn để họ hoàn thiện phương án thiết kế.
Bạn hãy cố gắng xem xét kỹ lưỡng các đề xuất của KTS. Một KTS giỏi luôn muốn mang lại cho khách hàng những giá trị thẩm mỹ và công năng nhiều hơn những gì khách hàng mong đợi. Đừng sốt ruột khi thấy KTS vẽ khác với ý mình, hãy lắng nghe KTS trình bầy, giải thích và giúp họ hiểu cặn kẽ những yêu cầu, sở thích của bạn để họ hoàn thiện phương án thiết kế.
Lưu
ý:
- Công việc thiết kế ngôi nhà của bạn thường gồm 2 phần: Thiết kế kiến trúc và Thiết kế nội thất. Một KTS chuyên nghiệp sẽ thực hiện việc thiết kế phương án sơ bộ kiến trúc trước, sau khi bạn thống nhất họ sẽ triển khai đồng thời việc thiết kế chi tiết (thiết kế bản vẽ thi công) phần kiến trúc và thiết kế phương án sơ bộ nội thất. Như vậy, KTS có thể cập nhật các thông số chính xác của phần kiến trúc vào thiết kế sơ bộ nội thất, giúp cho phương án nội thất có tính khả thi và chính xác hơn.
- Hồ sơ thiết kế phương án sơ bộ thường bao gồm phối cảnh và các mặt bằng, có thể có thêm mặt cắt đối với công trình phức tạp.
- Công việc thiết kế ngôi nhà của bạn thường gồm 2 phần: Thiết kế kiến trúc và Thiết kế nội thất. Một KTS chuyên nghiệp sẽ thực hiện việc thiết kế phương án sơ bộ kiến trúc trước, sau khi bạn thống nhất họ sẽ triển khai đồng thời việc thiết kế chi tiết (thiết kế bản vẽ thi công) phần kiến trúc và thiết kế phương án sơ bộ nội thất. Như vậy, KTS có thể cập nhật các thông số chính xác của phần kiến trúc vào thiết kế sơ bộ nội thất, giúp cho phương án nội thất có tính khả thi và chính xác hơn.
- Hồ sơ thiết kế phương án sơ bộ thường bao gồm phối cảnh và các mặt bằng, có thể có thêm mặt cắt đối với công trình phức tạp.
4.
Thiết kế xin phép xây dựng
Hồ sơ
thiết kế xin phép xây dựng sẽ được nộp cho cơ quan quản lý xây dựng địa phương
cùng với các giấy tờ liên quan tới sở hữu để xin cấp giấy phép xây dựng. Sau
khi bạn thống nhất phương án sơ bộ kiến trúc là có thể triển khai lập hồ sơ
này.
Lưu
ý:
- Thẩm quyền cấp phép xây dựng thuộc về sở xây dựng cấp tỉnh, thành phố hoặc phòng quản lý xây dựng cấp quận, huyện tùy theo vị trí và quy mô xây dựng công trình;
- Công ty thiết kế phải có pháp nhân và đăng ký kinh doanh phù hợp, cá nhân KTS thiết kế phải có chứng chỉ hành nghề. Các bản sao có công chứng các giấy tờ trên bạn sẽ phải nộp cho cơ quan cấp phép xây dựng cùng với hồ sơ.
- Thẩm quyền cấp phép xây dựng thuộc về sở xây dựng cấp tỉnh, thành phố hoặc phòng quản lý xây dựng cấp quận, huyện tùy theo vị trí và quy mô xây dựng công trình;
- Công ty thiết kế phải có pháp nhân và đăng ký kinh doanh phù hợp, cá nhân KTS thiết kế phải có chứng chỉ hành nghề. Các bản sao có công chứng các giấy tờ trên bạn sẽ phải nộp cho cơ quan cấp phép xây dựng cùng với hồ sơ.
5.
Thiết kế bản vẽ thi công
Hồ sơ
thiết kế bản vẽ thi công (hay còn gọi là hồ sơ thiết kế chi tiết) bao gồm các
bản vẽ và dự toán thi công xây dựng là kết quả cuối cùng của quá trình thiết
kế. Nguyên tắc của việc thiết kế hồ sơ bản vẽ thi công là phải đảm bảo để có
thể thi công công trình theo đúng thiết kế và có thể lập được dự toán thi công
xây dựng. Thành phần chính của hồ sơ bao gồm:
- Toàn bộ các bản vẽ mặt bằng các tầng (bao gồm cả mặt bằng lát sàn);
- Toàn bộ các bản vẽ mặt cắt qua nhà, các mặt đứng của nhà;
- Các bản vẽ chi tiết cấu tạo kiến trúc (cầu thang, cửa, khu vệ sinh, ban công, ...);
- Các bản vẽ tính toán kết cấu chịu lực của công trình;
- Các bản vẽ hệ thống kỹ thuật công trình (cấp điện và chiếu sáng, cấp thoát nước, thông tin, điều hòa và thông gió, chống sét, ...)
- Dự toán thi công xây dựng.
Tất cả hồ sơ phải được đóng gọn gàng theo thứ tự của phần danh mục bản vẽ kèm theo, có chữ ký của các KTS, kỹ sư thiết kế và đóng dấu của công ty thiết kế.
- Toàn bộ các bản vẽ mặt bằng các tầng (bao gồm cả mặt bằng lát sàn);
- Toàn bộ các bản vẽ mặt cắt qua nhà, các mặt đứng của nhà;
- Các bản vẽ chi tiết cấu tạo kiến trúc (cầu thang, cửa, khu vệ sinh, ban công, ...);
- Các bản vẽ tính toán kết cấu chịu lực của công trình;
- Các bản vẽ hệ thống kỹ thuật công trình (cấp điện và chiếu sáng, cấp thoát nước, thông tin, điều hòa và thông gió, chống sét, ...)
- Dự toán thi công xây dựng.
Tất cả hồ sơ phải được đóng gọn gàng theo thứ tự của phần danh mục bản vẽ kèm theo, có chữ ký của các KTS, kỹ sư thiết kế và đóng dấu của công ty thiết kế.
Lưu
ý:
- Một khoản đầu tư nhỏ (khoảng 3% phí thiết kế) để thuê một đơn vị độc lập và có uy tín về chuyên môn thẩm định hồ sơ thiết kế có thể sẽ khiến bạn yên tâm hơn;
- Để đảm bảo cho những chi tiết của thiết kế mà bạn và kiến trúc sư đã thống nhất, bạn có thể sử dụng những minh họa, hình chụp công trình mẫu, hình vẽ 3D để ràng buộc trong hợp đồng với nhà thầu thi công về sau
- Một khoản đầu tư nhỏ (khoảng 3% phí thiết kế) để thuê một đơn vị độc lập và có uy tín về chuyên môn thẩm định hồ sơ thiết kế có thể sẽ khiến bạn yên tâm hơn;
- Để đảm bảo cho những chi tiết của thiết kế mà bạn và kiến trúc sư đã thống nhất, bạn có thể sử dụng những minh họa, hình chụp công trình mẫu, hình vẽ 3D để ràng buộc trong hợp đồng với nhà thầu thi công về sau
CHỌN
NHÀ THẦU THI CÔNG
Theo
Luật xây dựng thì nhà thầu trong hoạt động xây dựng là tổ chức, cá nhân có đủ
năng lực hoạt động xây dựng, năng lực hành nghề xây dựng. Vì thế bạn hoàn toàn
có quyền yêu cầu nhà thầu đưa ra các giấy tờ chứng minh năng lực hoạt động xây
dựng năng lực hành nghề xây dựng của nhà thầu. Bạn cũng nên tham khảo với KTS
về việc lựa chọn nhà thầu và nội dung hợp đồng ký kết với nhà thầu. Bạn có thể
tham khảo một số tiêu chí sau cho việc lựa chọn nhà thầu:
1.
Tiêu chí kinh nghiệm và trình độ của nhà thầu
Đánh giá
chỉ tiêu này bạn cần tổng hợp thông tin từ nhiều nguồn. Một trong những nguồn
đó chính là việc kiểm tra các công việc thực tế mà nhà thầu đã thực hiện. Bạn
có thể yêu cầu nhà thầu đưa đến tham quan một số công trình tiêu biểu có phong
cách và quy mô gần giống yêu cầu của Bạn. Bạn hãy trực tiếp hỏi chuyện các chủ
nhà cũng như quan sát tỉ mỉ căn nhà đó nhằm rút ra nhận định của riêng bạn. Bên
cạnh đó hãy yêu cầu nhà thầu đưa ra phương án thi công công trình và phương án
điều động nhân công theo tiến độ. Phương án cần tính đến các điều kiện thực tế
(hiện trường, công trình, đường vận chuyển vật liệu, ...).
2.
Tiêu chí thời gian
Thực tế
đây là mục nổi bật trong phương án thi công. Chúng tôi tách riêng nhằm nhấn
mạnh tính quan trọng của tiêu chí này. Bạn cần thoả thuận với nhà thầu tiến độ
công trình chi tiết và yêu cầu vật liệu từng thời điểm. Bảng tiến độ này sẽ là
căn cứ để chủ nhà kiểm tra đôn đốc và hai bên tiến hành quyết toán theo hạng
mục công việc thực hiện. Thông thường với dạng nhà phố đơn giản, điều kiện thi
công thuận lợi thì quá trình thi công thường kéo dài trong khoảng 5 - 6 tháng.
Với các công trình đòi hỏi hoàn thiện cầu kỳ hơn, nhà biệt thự có thể kéo dài
tới 01 năm hoặc lâu hơn nữa.
3.
Tiêu chí giá cả
Thị
trường xây dựng nhà dân dụng hiện nay thường phân ra hai hình thức nhận thầu,
tương ứng với 2 mức giá khác nhau:
- Hình thức nhận thầu nhân công (khoán công - chủ nhà lo vật liệu): gồm nhân công cho các phần việc xây thô, hoàn thiện tuỳ theo sự thoả thuận giữa chủ nhà và nhà thầu. Tuy nhiên để có được mức giá sát thị trường, bạn nên tham khảo từ kiến trúc sư của mình tại thời điểm xây dựng. Các nhóm nhân công chính bao gồm: Nhân công đào móng, đóng cọc, đóng côp pha, đổ bê tông, thợ xây tô, thợ ốp lát, thợ điện, thợ mộc, thợ nước, thợ sơn, ...
- Hình thức nhận thầu toàn bộ cả nhân công và vật liệu (khoán trắng hay chìa khóa trao tay): Mức giá có sự dao động rất lớn do yêu cầu vật liệu của chủ nhà. Khi tiến hành hợp đồng với nhà thầu, chủ nhà cần nêu chỉ tiêu các điều kiện về vật liệu, sử dụng (xây thô và hoàn thiện) với các yếu tố: Mức giá tối thiểu, chủng loại, phẩm cấp, hạn mức sử dụng, xuất xứ và nhãn hiệu, ... Hợp đồng về vật liệu càng chi tiết bao nhiêu, việc thanh quyết toán và quan hệ giữa chủ nhà và nhà thầu càng thuận lợi bấy nhiêu.
Lưu ý: Trong hợp đồng với nhà thầu, ngoài các điều kiện cơ bản, bạn nên lưu ý đề cập thêm những điều khoản sau:
- Quy định an toàn lao động và bảo hiểm;
- Quy định tuân thủ nội quy sinh hoạt địa phương;
- Hình thức và thời hạn thanh toán (theo tiến độ hay theo thời gian và khối lượng công trình);
- Điều khoản liên quan đến bên giám sát xây dựng (nếu có);
- Điều khoản về cách tính chi phí phát sinh khi có thay đổi trong quá trình xây;
- Nếu có thể thương lượng được bạn nên yêu cầu nhà thầu ký quỹ bảo lãnh tại ngân hàng. Số tiền và thời gian bảo hành (tuỳ theo thương lượng) nhằm đảm bảo chất lượng xây dựng sau khi ngôi nhà xây xong.
- Hình thức nhận thầu nhân công (khoán công - chủ nhà lo vật liệu): gồm nhân công cho các phần việc xây thô, hoàn thiện tuỳ theo sự thoả thuận giữa chủ nhà và nhà thầu. Tuy nhiên để có được mức giá sát thị trường, bạn nên tham khảo từ kiến trúc sư của mình tại thời điểm xây dựng. Các nhóm nhân công chính bao gồm: Nhân công đào móng, đóng cọc, đóng côp pha, đổ bê tông, thợ xây tô, thợ ốp lát, thợ điện, thợ mộc, thợ nước, thợ sơn, ...
- Hình thức nhận thầu toàn bộ cả nhân công và vật liệu (khoán trắng hay chìa khóa trao tay): Mức giá có sự dao động rất lớn do yêu cầu vật liệu của chủ nhà. Khi tiến hành hợp đồng với nhà thầu, chủ nhà cần nêu chỉ tiêu các điều kiện về vật liệu, sử dụng (xây thô và hoàn thiện) với các yếu tố: Mức giá tối thiểu, chủng loại, phẩm cấp, hạn mức sử dụng, xuất xứ và nhãn hiệu, ... Hợp đồng về vật liệu càng chi tiết bao nhiêu, việc thanh quyết toán và quan hệ giữa chủ nhà và nhà thầu càng thuận lợi bấy nhiêu.
Lưu ý: Trong hợp đồng với nhà thầu, ngoài các điều kiện cơ bản, bạn nên lưu ý đề cập thêm những điều khoản sau:
- Quy định an toàn lao động và bảo hiểm;
- Quy định tuân thủ nội quy sinh hoạt địa phương;
- Hình thức và thời hạn thanh toán (theo tiến độ hay theo thời gian và khối lượng công trình);
- Điều khoản liên quan đến bên giám sát xây dựng (nếu có);
- Điều khoản về cách tính chi phí phát sinh khi có thay đổi trong quá trình xây;
- Nếu có thể thương lượng được bạn nên yêu cầu nhà thầu ký quỹ bảo lãnh tại ngân hàng. Số tiền và thời gian bảo hành (tuỳ theo thương lượng) nhằm đảm bảo chất lượng xây dựng sau khi ngôi nhà xây xong.
CHỌN VẬT LIỆU THI CÔNG
Chọn VLXD là công việc khó khăn với tất
cả mọi người. Dù bạn chọn phương án khoán công hay khoán trắng bạn vẫn nên
tìm hiều kỹ về VLXD. Vật liệu xây dựng quan trọng nhất là cát, gạch, thép,
đá, nước và xi măng. Chúng tôi sẽ liệt kê một số điểm quan trọng để giúp bạn
có được những tiêu chuẩn chung và có thể chọn từ những cái có sẵn.
Trước tiên hãy xem qua một số định nghĩa
cơ bản:
|
|
|
1. Xi măng
Xi măng là một chất gắn kết các thành
phần cát, đá và nước lại với nhau để hình thành đá nhân tạo. Xi măng là thành
phần quan trọng nhất trong công tác xây, tô và đổ bê tông. Chọn xi măng thích
hợp sẽ đảm bảo sự vững chắc cho công trình xây dựng. Nên lựa chọn nhãn hiệu
xi măng uy tín, có danh tiếng và được sự tin tưởng của nhà thầu cũng như kiến
trúc sư.
2. Cách chọn mua xi măng
Có thể bạn phải tốn thêm chi phí rất lớn
sau này để sữa chữa nếu như tiết kiệm một vài nghìn đồng khi mua xi măng kém
chất lượng. Hãy nhớ rằng một khi đã sử dụng xi măng để xây rồi bạn không thể
thay thế hoặc cải thiện nó như với mái ngói hoặc với một số các thứ khác. Nếu
nó kém chất lượng, bạn phải đập bỏ để làm lại. Chi phí mua xi măng chỉ chiếm
một phần nhỏ trong tổng giá trị của công trình. Thông thường, xi măng chiếm
khoảng 7% - 9% tổng giá trị công trình. Vì vậy, khi lựa chọn xi măng, bạn hãy
chắc chắn mình đã quyết định đúng.
|
3. Cát
Cách phân biệt cát chất lượng:
Cát
chất lượng có thể được xác định sơ bộ bằng cách lấy một vốc cát rồi nắm tay
lại. Chất bẩn (như bùn) sẽ dính lại vào lòng bàn tay bạn. Trong cát có đất
sét, sạn hay các chất bẩn khác có thể sẽ làm ảnh hưởng đến công trình. Chúng
cần được sàng lọc ra khỏi cát trước khi sử dụng.
Một
phương pháp kiểm tra khoa học hơn cách trên là đổ cát vào nửa bình thủy tinh,
thêm một ít nước vào rồi quấy lên. Cát sẽ lắng xuống đáy, các chất bẩn sẽ
xuất hiện rõ. Có một nguyên tắc là nếu hàm lượng bùn hoặc bụi bẩn vượt quá 3%
tổng trọng lượng cát thì cát đó cần được làm sạch trước khi sử dụng. Tóm lại,
cát chất lượng là cát không thể chứa đất sét, chất bẩn, mica hay vỏ sò…
Không
nên sử dụng cát nhiễm phèn hoặc nhiễm mặn trong bê tông và xây tô.
|
|
|
4. Đá
Cốt liệu thô thường là những viên đá nhỏ
tăng thêm sức chịu lực cho bê tông. Đá sử dụng cho bê tông thông dụng hiện
nay là đá 1x2 (kích thước hạt lớn nhất 20mm – 25mm). Cốt liệu đá phải sạch
tạp chất khi đưa vào trộn bê tông. Trong khi lựa chọn đá, bạn cần lưu ý những
yếu tố sau:
Đá
thông dụng có dạng hình khối, không có nhiều tạp chất và ít thành phần hạt
dẹt.
Cần
loại bỏ ngay lập tức các tạp chất bằng cách sàng và rửa.
|
5. Nước
Nếu bạn sử dụng nước máy từ hệ thống cấp
nước thì không cần phải lo. Trường hợp bạn dùng nước giếng hay nguồn khác thì
nước cần phải sạch, không có chất bẩn. Tuyệt đối không dùng nước biển, nước
phèn, nước ao hồ, nước lợ, nước có váng dầu, mỡ để xây nhà. Lượng nước phù
hợp với tỉ lệ xi măng sẽ giúp công trình vững chắc.
6. Bê tông và vữa
Bê tông là loại vật liệu đá nhân tạo
được hình thành bằng cách đổ khuôn và làm rắn chắc hỗn hợp tỉ lệ hợp lý của các
thành phần gồm xi măng, nước, cát, đá và phụ gia nếu có. Trong đó:
Đá và cát (cốt liệu) đóng vai trò là bộ
khung chịu lực.
Chất kết dính và nước (hồ) bao bọc xung
quanh hạt cốt liệu đóng vai trò là chất bôi trơn và đồng thời lấp đầy các
khoảng trống giữa các hạt cốt liệu.
Vữa là hỗn hợp gồm cát, xi măng và nước
theo một tỉ lệ nhất định. Công tác bảo dưỡng: Chất lượng bê tông và vữa sẽ
giảm (cường độ không đạt thiết kế) nếu không có chế độ bảo dưỡng hợp lý và
đúng cách.
Đối với vữa xây tô: nên bảo dưỡng ẩm
liên tục từ 7 ngày đến 10 ngày.
Đối với bê tông: nên bảo dưỡng liên tục
từ 10 - 14 ngày.
|
|
Ghi chú:
Nên
sử dụng bê tông mác ≥ 250 (tỷ lệ 2:3:5 – 1 bao xi măng + 3 thùng cát + 5
thùng đá) đối với các cấu kiện : cọc bê tông cốt thép, móng, đà kiềng, công
trình ngầm, cột, sàn sân thượng. Vì các chi tiết này chịu tác động trực tiếp
với môi trường nhiều. Sử dụng mác bê tông ≥ 200 (tỷ lệ 1:2:3 – 1 bao xi măng
+ 4 thùng cát + 6 thùng đá) đối với các chi tiết còn lại. Thông số kỹ thuật
được ghi rõ ở mặt sau của bao xi măng.
Vữa
xây sử dụng tỉ lệ 1 bao xi măng : 8 thùng cát (tỷ lệ 1:4) cát sử dụng có độ
lớn ≥ 2 (sử dụng cát bê tông càng tốt)
Vữa
tô tỉ lệ 1 bao xi măng : 10 thùng cát (tỷ lệ 1:5), nếu sử dụng cát quá nhỏ
nên dùng tỉ lệ 1 : 4 hoặc 1 : 4,5
Lưu ý: trong thực tế các cấp phối sử dụng thùng
sơn 18lít
|
|
|
7. Gạch và cách chọn gạch:
Gạch có thể kiểm tra được thông qua quan
sát. Thường thì gạch tốt cần phải có hình dạng chuẩn với những góc cạnh sắc.
Màu sắc tương đồng nhau cũng bảo đảm chất lượng tốt. Và sau đây là các cách
kiểm tra gạch chất lượng:
Khi
làm vỡ một viên gạch, nó sẽ không vỡ vụn ra thành nhiều mảnh nhỏ.
Đập
2 viên gạch vào nhau, gạch chất lượng sẽ phát ra âm thanh dứt khoát.
Thử
làm rơi một viên gạch ở độ cao khoảng 1 mét, gạch tốt sẽ không bị vỡ.
Ngâm
viên gạch vào trong nước khoảng 24 giờ, sau đó kiểm tra trọng lượng của nó.
Nếu trọng lượng nặng thêm hơn 15%, bạn không nên sử dụng loại gạch này. Ví
dụ, một viên gạch nặng 2kg không được nặng quá 2.3kg sau khi bị ngâm trong
nước 24 giờ.
|
8. Thép
Bê tông có sức chịu lực nén tốt nhưng
chịu lực kéo và lực uốn kém. Để khắc phục điều này, thanh thép cần phải được
đặt trong bê tông để có thêm sức chịu lực cần thiết. Do đó mới xuất hiện
thuật ngữ bê tông cốt thép. Hãy lựa chọn thép từ những thương hiệu uy tín
trên thị trường. Bạn nên tham khảo kích cỡ và chủng loại thép từ KTS của bạn.
9. Cốp pha
Cốp pha được sử dụng để làm khuôn đổ bê
tông. Cốt pha phải đúng kích thước thiết kế mới đảm bảo được khả năng chịu
lực của bê tông. Thực tế đây là việc của nhà thầu. Bạn có thể lưu ý với giám
sát của bạn vần đề này khi tiến hành xây dựng.
10. Thiết bị điện, nước
Các thiết bị này sẽ được lắp đặt bên
trong công trình vì thế bạn nên chọn những sản phẩm có xuất xứ và chất lượng
uy tín đồng thời có thiết kế phù hợp với ngôi nhà.
|
|
GIÁM SÁT THI CỐNG:
Công
tác giám sát bao gồm Giám sát Tác giả (GSTG) của KTS thiết kế và Giám sát Thi
công (GSTC) do chủ đầu tư hoặc đơn vị tư vấn do chủ đầu tư thuê thực hiện. Đối
với GSTG, tác giả thiết kế sẽ chỉ có mặt tại công trường khi thi công các công
đoạn chính theo yêu cầu của chủ đầu tư hoặc để xử lý các sai sót trong hồ sơ
thiết kế. Ngược lại, đối với GSTC, giám sát viên phải có mặt thường xuyên tại
công trình để theo dõi, giám sát, hướng xử lý kịp thời các phát sinh và ghi
nhật ký công trường.
1.
Giám sát Tác giả
KTS hoặc
đại diện của KTS có quyền và trách nhiệm giám sát tác giả để đảm bảo công trình
được thi công theo đúng thiết kế của họ, bao gồm cả việc giải thích về hồ sơ
thiết kế với đơn vị thi công và giám sát thi công. Các công việc này được thực
hiện theo một lịch trình được thỏa thuận với chủ đầu tư. Thường ở các công
đoạn: Đào và xử lý móng, hoàn thành cốt thép và chuẩn bị đổ bê tông các cấu
kiện chính, hoàn thiện các chi tiết quan trọng, ... Chi phí cho giám sát tác
giả thường đã nằm trong chi phí thiết kế, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.
2.
Giám sát Thi công
2.1
Nhiệm vụ chính của công tác giám sát
- Kiểm
tra công việc và chất lượng thi công của nhà thầu;
- Theo dõi vật tư, yêu cầu nhà thầu thực hiện đúng mức vật tư, tránh lãng phí hoặc không đảm bảo chất lượng;
- Tiến hành nghiệm thu từng hạng mục công việc, thúc đẩy thi công đảm bảo thực hiện đúng tiến độ;
- Kiểm tra thực hiện an toàn lao động;
- Theo dõi vật tư, yêu cầu nhà thầu thực hiện đúng mức vật tư, tránh lãng phí hoặc không đảm bảo chất lượng;
- Tiến hành nghiệm thu từng hạng mục công việc, thúc đẩy thi công đảm bảo thực hiện đúng tiến độ;
- Kiểm tra thực hiện an toàn lao động;
2.2 Các
hình thức Giám sát
- Tự
giám sát: Chủ nhà có thể là người “đóng vai” giám sát hoặc nhờ người thân đảm
nhận việc giám sát nếu có chuyên môn và hiểu biết thật sự về xây dựng;
- Thuê công ty tư vấn giám sát: Đây là những đơn vị có chuyên môn và giấy phép hành nghề giám sát theo quy định luật pháp.
- Thuê công ty tư vấn giám sát: Đây là những đơn vị có chuyên môn và giấy phép hành nghề giám sát theo quy định luật pháp.
2.3 Vì
sao cần bên giám sát
Vì đây
là bên thay mặt và bảo vệ quyền lợi chủ nhà đồng thời họ cũng đủ trình độ và
chuyên môn để nói chuyện “kỹ thuật” với nhà thầu, đảm bảo thi công đúng chất
lượng. Tuỳ thuộc vào gói thầu mà phần việc của giám sát có bao gồm giám sát vật
tư hay là không.
2.4 Giá
thuê giám sát
Chi phí
thuê giám sát từ thường dao động trong khoảng 2% - 3% giá trị công trình. Đối
với những công trình nhỏ có thể thỏa thuận theo mức lương tháng, tuần hoặc
ngày. Thông tin trên chỉ mang tính chất tham khảo, bạn nên cập nhật thời giá từ
các công ty tư vấn giám sát tại thời điểm thuê.
Lưu
ý:
- Bạn nên tránh việc thuê đơn vị giám sát do chủ thầu giới thiệu để đảm bảo tính khách quan. Hãy hỏi người thân hoặc tham khảo ý kiến từ kiến trúc sư thiết kế;
- Chỉ nên tự giám sát hay giao cho người thân nếu có đủ kiến thức về chuyên môn. Nếu không am tường về kỹ thuật, không những không được việc mà bạn còn có thể làm ảnh hưởng đến tiến độ, chất lượng công trình.
- Bạn nên tránh việc thuê đơn vị giám sát do chủ thầu giới thiệu để đảm bảo tính khách quan. Hãy hỏi người thân hoặc tham khảo ý kiến từ kiến trúc sư thiết kế;
- Chỉ nên tự giám sát hay giao cho người thân nếu có đủ kiến thức về chuyên môn. Nếu không am tường về kỹ thuật, không những không được việc mà bạn còn có thể làm ảnh hưởng đến tiến độ, chất lượng công trình.
TIẾN HÀNH THI CÔNG:
Bây
giờ là lúc bạn có thể khởi công xây dựng công trình. Thực tế đây là công đoạn
phức tạp và kéo dài, nhưng bạn không cần phải tìm hiểu quá kỹ vì đây là những
công việc thuần túy kỹ thuật, và thường đã có những kỹ sư giám sát đảm trách.
Trong phần này chúng tôi chỉ liệt kê các hạng mục theo thứ tự trước và sau nhằm
giúp bạn tiện theo dõi và kiểm tra trong quá trình xây nhà. Việc này cũng nhằm
giúp bạn chủ động hơn trong trường hợp thay đổi thiết kế hay vật liệu xây dựng
và trang trí.
1.
Chuẩn bị mặt bằng
- Thuê
và dọn nhà sang chỗ ở tạm trong quá trình xây để giải phóng mặt bằng nếu xây
trên nền nhà cũ;
- Phá dỡ nhà cũ (nếu có);
- Tập kết vật liệu xây dựng;
- Lán trại cho công nhân;
- Hàng rào che chắn, bạt phủ, vách ngăn cho công trình;
- Cung cấp nguồn điện và nước phục vụ công việc xây dựng.
- Phá dỡ nhà cũ (nếu có);
- Tập kết vật liệu xây dựng;
- Lán trại cho công nhân;
- Hàng rào che chắn, bạt phủ, vách ngăn cho công trình;
- Cung cấp nguồn điện và nước phục vụ công việc xây dựng.
2.
Thi công xây dựng
2.1 Phần
xây thô
- Đào
móng, đóng cọc cừ tràm hay ép cọc bê tông (nếu có);
- Làm móng công trình ngầm (hố ga) đường ống đường thoát nước và hầm nhà;
- Thi công khung nhà (cột, dầm, sàn) đường ống điện, ống nước, máy lạnh, cáp TV, ...
- Xây tô (gạch nhúng nước);
- Cất mái;
- Lắp điện, nước, mộc;
- Bảo dưỡng các cấu kiện trong suốt quá trình làm móng, xây tô, khung nhà, mái, ...
- Làm vệ sinh, chuẩn bị cho phần hoàn thiện.
- Làm móng công trình ngầm (hố ga) đường ống đường thoát nước và hầm nhà;
- Thi công khung nhà (cột, dầm, sàn) đường ống điện, ống nước, máy lạnh, cáp TV, ...
- Xây tô (gạch nhúng nước);
- Cất mái;
- Lắp điện, nước, mộc;
- Bảo dưỡng các cấu kiện trong suốt quá trình làm móng, xây tô, khung nhà, mái, ...
- Làm vệ sinh, chuẩn bị cho phần hoàn thiện.
2.2 Phần
hoàn thiện
- Sơn,
lát gạch, đóng trần;
- Lắp đặt thiết bị (bồn nước, vệ sinh, bóng đèn, máy lạnh, ...)
- Làm mộc cửa, cầu thang, bếp;
- Các phần nội thất khác như rèm cửa, tủ âm tường, ...
- Lắp đặt thiết bị (bồn nước, vệ sinh, bóng đèn, máy lạnh, ...)
- Làm mộc cửa, cầu thang, bếp;
- Các phần nội thất khác như rèm cửa, tủ âm tường, ...
2.3 Kiểm
tra, xử lý sai sót
- Tổng
kiểm tra nhà từ trên xuống dưới;
- Làm đẹp và xử lý những chỗ sai sót
- Vệ sinh công nghiệp trước khi bàn giao
- Làm đẹp và xử lý những chỗ sai sót
- Vệ sinh công nghiệp trước khi bàn giao
KIỂM TRA, NGHIỆM THU VÀ HOÀN CÔNG:
Công
việc Kiểm tra, Nghiệm thu là những công tác quan trọng để đảm bảo chất lượng
thi công, giải quyết kịp thời các vấn đề phát sinh ảnh hưởng đến chất lượng
công trình và là cơ sở để quyết toán công trình. Công việc Hoàn công sẽ giúp
bạn có được những thông tin lưu trữ chân thực nhất của công trình đã hoàn
thành. Hãy luôn ý thức tuân thủ tuyệt đối các trình tự dưới đây để việc thi
ngôi nhà của bạn được thuận lợi và đạt chất lượng cao nhất.
1.
Kiểm tra
Việc
kiểm tra phải được thực hiện liên tục trong suốt quá trình xây nhà, giám sát
viên hoặc chủ nhà nên thường xuyên kiểm tra khối lượng chất lượng, quy cách,
kiểu dáng, ... Khi công trình hoàn thành và trước khi nhận bàn giao, chủ nhà
nên cùng giám sát và chủ thầu kiểm tra đối chiếu lại so với bản vẽ, những nội
dung phát sinh nếu có phải được kê thật chi tiết.
Lưu
ý:
Bạn nên kiểm tra chính công việc của người giám sát thi công, hãy đảm bảo rằng họ làm việc với sự cần mẫn, khách quan và liêm chính.
Bạn nên kiểm tra chính công việc của người giám sát thi công, hãy đảm bảo rằng họ làm việc với sự cần mẫn, khách quan và liêm chính.
2.
Nghiệm thu
Việc
nghiệm thu phải được thực hiện đối với từng công việc từng bộ phận, từng hạng mục
công trình, và toàn bộ công trình để đưa vào sử dụng theo quy định của pháp
luật. Các bộ phận bị che khuất của công trình phải được nghiệm thu và vẽ bản vẽ
hoàn công trước khi tiến hành các công việc tiếp theo. Những giấy tờ này cũng
là cơ sở pháp lý để xin hoàn công sau đó. Bạn hãy căn cứ vào thoả thuận và hợp
đồng của các bên để tiến hành nghiệm thu một cách cẩn trọng và chi tiết. Việc
nghiệm thu được thực hiện bởi ít nhất các bên sau: Chủ đầu tư, nhà thầu thi
công, giám sát thi công và phải lập thành các biên bản được đánh số thứ tự theo
trình tự thời gian.
Lưu
ý:
Các biên bản nghiệm thu chính là căn cứ để thanh quyết toán hợp đồng thi công. Nếu bạn gặp khó khăn, hãy tham vấn ý kiến của KTS hoặc các chuyên gia.
Các biên bản nghiệm thu chính là căn cứ để thanh quyết toán hợp đồng thi công. Nếu bạn gặp khó khăn, hãy tham vấn ý kiến của KTS hoặc các chuyên gia.
3.
Hoàn công
Hồ sơ
hoàn công là các bản vẽ, ảnh chụp, ghi chép lại tình trạng thực tế của công
trình, của bộ phận công trình bao gồm cả các hệ thống kỹ thuật bị che khuất.
Bạn có thể thắc mắc là hồ sơ này dùng để làm gì?
- Thủ tục hoàn công hay thủ tục hoàn tất thi công là một phần quan trọng nhất để có sổ hồng. Hồ sơ hoàn công sẽ được làm theo quy định và nộp tại cơ quan thẩm quyền (Phòng quản lý đô thị quận, huyện hoặc cơ quan có thẩm quyền khác theo quy định của pháp luật);
- Hồ sơ hoàn công cũng được sử dụng khi cần bảo dưỡng, sửa chữa, cải tạo công trình. Việc chỉ sử dụng hồ sơ thiết kế cho mục đích này có thể gây ra những sai sót vì thực tế không có công trình nào được thi đúng 100% theo hồ sơ thiết kế mà bao giờ cũng có những sai lệch do trình độ và công nghệ thi công, do thay đổi điều chỉnh trong quá trình thi công.
- Thủ tục hoàn công hay thủ tục hoàn tất thi công là một phần quan trọng nhất để có sổ hồng. Hồ sơ hoàn công sẽ được làm theo quy định và nộp tại cơ quan thẩm quyền (Phòng quản lý đô thị quận, huyện hoặc cơ quan có thẩm quyền khác theo quy định của pháp luật);
- Hồ sơ hoàn công cũng được sử dụng khi cần bảo dưỡng, sửa chữa, cải tạo công trình. Việc chỉ sử dụng hồ sơ thiết kế cho mục đích này có thể gây ra những sai sót vì thực tế không có công trình nào được thi đúng 100% theo hồ sơ thiết kế mà bao giờ cũng có những sai lệch do trình độ và công nghệ thi công, do thay đổi điều chỉnh trong quá trình thi công.